Land verpachten für Solarpark : Was steht im Pachtvertrag ?

Sie planen, ein Stück Ihres Landes zu verpachten, so dass darauf eine Solarstromanlage (Photovoltaik-Anlage) errichtet werden kann? Dann sollten Sie sich vorab mit dem Pachtvertrag für einen Solarpark auseinandersetzen. Wir erklären hier das Wichtigste, was im Pachtvertrag steht.

Was ist eine Pacht?

Damit Sie das verstehen, was im Pachtvertrag für einen Solarpark steht, sollten Sie die wichtigsten Begriffe rund um Pacht und Pachtvertrag kennen. Wir erklären Ihnen diese im Folgenden:
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 581 und folgenden, dass eine Pacht eine vertragliche Überlassung eines Pachtgegenstandes (auch Pachtsache genannt) auf Zeit ist. Das kann zum Beispiel

• ein Gebäude oder nur ein Teil davon (Dachfläche),
• oder ein Grundstück sein.

Die Parteien, die den Pachtvertrag miteinander abschließen, sind der Verpächter und der Pächter des Pachtgegenstandes. Der Verpächter ist der Besitzer des Pachtgegenstandes. Das Entgelt, das der Pächter dem Verpächter für das Überlassen des Pachtgegenstandes entrichtet, ist der sogenannte Pachtzins, umgangssprachlich auch einfach nur "die Pacht" genannt. Demnach ist die Pacht ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Es lässt sich mit Ablauf der im Pachtvertrag vereinbarten Dauer oder mit einer Kündigung beenden. Mit dem Begriff Dauerschuldverhältnis ist ein Schuldverhältnis über wiederkehrende, sich über einen längeren Zeitraum wiederholende Leistungen und Gegenleistungen. Es muss nur einmalig vertraglich vereinbart werden.

Gut zu wissen: Die Pacht meint nicht nur das reine Überlassen des Pachtgegenstandes meint, sondern auch die sogenannte Fruchtziehung beinhaltet. Damit ist gemeint, dass es dem Pächter gestattet ist, Nutzen aus dem Pachtgegenstand zu ziehen. Er kann demnach die von einer gepachteten Dachfläche oder einem gepachteten Grundstück hervorgebrachten "Früchte" nutzen. Das kann Solarstrom ebenso sein, wie tatsächliche Ackerfrüchte.

Pacht und Miete – was ist der Unterschied?

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Hier unterscheidet sich die Pacht von der Miete, die nur die reine Gebrauchsüberlassung des Pachtgegenstandes auf Zeit umfasst, nicht jedoch die Fruchtziehung.

Was ist ein Pachtvertrag

Der Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag zwischen Verpächter und Pächter. Er kann über

• Sachen
• Und Rechte

geschlossen werden. Demzufolge kann der Verpächter dem Pächter nicht nur den Pachtgegenstand auf Zeit überlassen, sondern ihm auch das Recht gewähren, daraus Früchte im weitesten Sinne (siehe oben) zu ziehen. Der im Pachtvertrag vereinbarte Pachtzins, der die Gegenleistung für das Überlassen des Pachtgegenstandes und das Recht der Fruchtziehung darstellt, kann

• als Einmalzahlung (einmalige Pacht)
• oder als monatliche Zahlung (monatliche Pacht)

auch vom Umsatz beziehungsweise Ertrag, die aus der Fruchtziehung resultieren, abhängig gemacht werden.Die §§ 581 bis 597 des BGB regeln, wie ein Pachtvertrag auszusehen hat. In § 585 geht es speziell um die Landverpachtung (Landpacht) beziehungsweise die Grundstücksverpachtung.

Die Landpacht beziehungsweise Grundstückspacht ist meist ein in der Landwirtschaft geschlossener Pachtvertrag. Mit dem zugehörigen gegenseitigen entgeltlichen schuldrechtlichen Pachtvertrag wird

• entweder das Grundstück mit Bebauung, also mit den gegebenenfalls seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden (Betrieb),
• oder ohne solche Gebäude (ohne Bebauung)

verpachtet. Neben den in den §§ 585 bis 597 des BGB geltenden Regeln speziell für den Landpachtvertrag gibt es noch besondere Regelungen im sogenannten Landpachtverkehrsgesetz.

Welche Rechte und Pflichten haben Verpächter und Pächter?

Im Pachtvertrag stehen auch die Rechte und Pflichten der vertragsschließenden Parteien.
Zu den Pflichten des Verpächters gehört, dass er dem Pächter die Pachtsache oder das Recht zum Gebrauch überlässt. Der Pächter hat die Pflicht, dem Verpächter dafür die vereinbarte Pacht zu zahlen. Im Gegenzug hat der Verpächter das Recht, über die monatliche Pacht für das verpachtete Land noch eine weitere Zahlung vom Pächter zu verlangen: Die Summe hängt vom Umsatz des Pächters ab, den dieser mit dem gepachteten Objekt erwirtschaften konnte.

Der Pächter hat das Recht, das Inventar zu nutzen, und ist verpflichtet, es nach Beendigung des Pachtvertrags zurückzugeben. Dann besteht mit § 584b 1 BGB ein eigener vertraglicher Entschädigungsanspruch.

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Was steht im Pachtvertrag zur Installation einer Photovoltaik Freiflächenanlage?

In diesem Abschnitt erklären wir Ihnen, was im Pachtvertrag für einen Solarpark stehen muss. Dazu gehören unbedingt

• detaillierte Informationen zur Pachtsache Sache (zum Beispiel Art und Größe)
• die Pachtdauer
• der jährlich anfallende Pachtzins
• und Kündigungsfristen.

Üblicherweise ist ein Pachtvertrag für einen Solarpark in einzelne Paragrafen gegliedert.

Achtung: Die folgenden Angaben machen wir ohne Gewähr. Sie sollen Ihnen lediglich einen allgemeinen Überblick dazu liefern, was im Pachtvertrag stehen muss. Für Ihr konkretes Projekt sollten Sie kompetenten juristischen Rat einholen.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: Angaben zu den Vertragsparteien

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Als Erstes sollten im Pachtvertrag über ein Grundstück zur Installation einer Photovoltaik-Freiflächenanlage Angaben wie Name, Adresse und Kontaktmöglichkeiten zu den Vertragsparteien gemacht werden:

• zum Betreiber der Solaranlage, der im Pachtvertrag als "Pächter" bezeichnet wird,
• und zum Grundstücksgeber, der im Pachtvertrag als "Verpächter" bezeichnet wird.
• Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 1 Angaben zum Vertragsgegenstand
  Es folgen Angaben zum Vertragsgegenstand, im Falle einer Grundstücksverpachtung als Angaben zum Grundstück.
  Es sollte klargestellt werden, dass der Verpächter der Eigentümer des zu verpachtenden Grundstücks ist. Zum Grundstück sind Angaben nötig, die es unmissverständlich beschreiben. Dazu zählen Angaben zu seiner Lage wie der Name der Gemeinde, der Gemarkung und des Flurstücks.

Dann folgt eine ausdrückliche Erklärung darüber, dass der Verpächter des Grundstücks dem Pächter sowohl die Installation als auch den Betrieb einer Sonnenstromanlage auf dem Grundstück erlaubt. Die Erlaubnis muss auch das Verlegen der erforderlichen Anschlussleitungen sowie die Installation der Geräte umfassen, die der Betrieb eines Solarparks erfordert: Zum Beispiel Schalt- und Messanlagen sowie ein Telefon-Anschluss, um die Fernüberwachung der Anlage zu ermöglichen.

Es muss auch angegeben werden, dass der mit dem Solarpark erzeugte Strom in das öffentliche Stromnetz eingespeist wird.
Des Weiteren muss erklärt werden, dass der Standort der Photovoltaik-Anlage (inklusive Größenangabe des Solarmodulfeldes) auf dem Pachtgrundstück im Vorfeld einvernehmlich erörtert und abgestimmt worden ist.
Der Verlauf der Anschlussleitungen sowie der Installationsort für sonstige notwendige Anlagen muss in einem entsprechenden Lageplan markiert werden. Sämtliche Pläne werden nach dem Aufbau des Solarparks Bestandteil des Pachtvertrages. Bis dahin gelten vorläufige Pläne.
Im Pachtvertrag sollte auch der Pachtzweck, die Überlassung des Grundstücks zu Installation und Betrieb eines Solarparks, ausdrücklich benannt werden.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 2 Angaben zu Eigentum und Nutzungsrechten

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Im Pachtvertrag muss auch erklärt werden, wem die Photovoltaik-Freiflächenanlage samt der zugehörigen Technik wie verlegte Leitungen, installierte Schalt- und Messanlagen sowie sämtliche vom Grundstückspächter eingebrachten Sachen bis zum Ende des Pachtvertrages gehören: Sie sind Eigentum des Pächters.

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Auch eine Erklärung zum wirtschaftlichen Zweck des Solarparks ist erforderlich. Ebenso eine Aussage dazu, dass dieser so errichtet wird, dass er sich ohne übermäßigen Aufwand wieder entfernen lässt. Dabei helfen Angaben zur Montageweise (Aufständerung, Fundamentierung).

In einem Absatz sollte der Verpächter zudem erklären, dass er davon Kenntnis hat, dass ein kostendeckender Betrieb der Photovoltaik-Freiflächenanlage nur dann möglich ist, wenn dessen einwandfreie Betriebszeit über einen – im Pachtvertrag konkret zu beziffernden – Zeitraum gewährleistet ist, zum Beispiel über eine Laufzeit von 20 Jahren. Der Verpächter sollte an dieser Stelle vertraglich in die Pflicht genommen werden, aus diesem Grund bauliche Veränderungen
und andere Maßnahmen auf dem Grundstück nur nach Rücksprache mit dem Pächter umzusetzen, wenn diese zur Leistungsminderung des Solarparks führen könnten. Es sollte klar beschrieben werden, dass dies auch für Neupflanzungen gelte, die die Solarmodule verschatten könnten.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 3 Angaben zum Nutzungsentgelt (Pacht)

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Selbstverständlich muss die Pacht im Pachtvertrag eindeutig beziffert werden, zum Beispiel als Angabe Euro pro Quadratmeter (m2) Grundstücksfläche und Jahr. Alternativ könnte die Einmalpacht aufgeführt werden: Euro pro m2 Grundstücksfläche für die Dauer der Pacht (zum Beispiel 20 Jahre Laufzeit).

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 4 Angaben zu Bau-, Wartungs- und Reparaturmaßnahmen

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Wichtig sind im Pachtvertrag auch Angaben zur Bereitschaft des Verpächters, sämtliche Maßnahmen des Pächters sowie seiner Beauftragten zu erlauben, sofern sie zu

• Aufbau,
• Anschluss ans Stromnetz,
• Betrieb beziehungsweise Aufrechterhaltung des Betriebs
• Fernüberwachung,
• Wartung, Reparatur und/oder Instandsetzung/-haltung der Freiflächenanlage

Zugleich sollte auch der Pächter im Pachtvertrag für den Solarpark erklären, dass er sämtliche Maßnahmen so mit dem Verpächter abstimmen werde, dass es nicht zu unbilligen Beeinträchtigungen der Interessen des Verpächters kommen könne.
Anzugeben ist auch, dass die Vertragsparteien das Grundstück vor Beginn der Arbeiten zum Aufbau des Solarparks gemeinsam begehen, um gegebenenfalls vorhandene Mängel festzustellen (gerne mit Protokoll dokumentieren). Wichtig: Der Pächter muss darüber hinaus erklären, dass er für Schäden auf dem Grundstück hafte, die von den Bauarbeiten für den Solarpark verursacht werden.

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Festgehalten werden sollte auch, dass der Pächter und seine Beauftragten Zugang zur Photovoltaik-Freiflächenanlage und ihren zugehörigen Installationen erhalten. Ebenso, dass der Verpächter stets rechtzeitig über notwendige Maßnahmen zu informieren sei, wobei für dringend nötige Reparaturen auch eine sehr kurzfristige Benachrichtigung reiche.

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Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 5 Laufzeit des Vertrages und ordentliches Ende des Vertrages

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Im Pachtvertrag muss der Beginn der Pacht, des Nutzungsverhältnisses genannt werden, zum Beispiel: der erste Tag des Monats, in dem der Solarpark in Betrieb genommen wird.

Auch das Ende der Pacht ist im Pachtvertrag anzugeben. Zum Beispiel in der Form, dass die Pacht 30 Jahre nach Beginn des auf das Inbetriebnahme-Jahr folgenden Kalenderjahres ende. Es sollte dazu geschrieben werden, dass sich das Vertragsverhältnis nach Ablauf jeweils um 24 Monate verlängern werde, wenn weder Verpächter noch Pächter es mit einer Frist von 3 Monaten zum Ablauf des Verlängerungszeitraums kündigen. Auch Angaben zur automatischen Verlängerung sind zu machen, zum Beispiel höchstens zwei Mal 24 Monate.

Der Pachtvertrag muss auch festlegen, dass der Pächter nach Vertragsablauf die Möglichkeit bekomme, den Solarpark abzubauen. Alternativ sollte dem Verpächter verbrieft werden, dass er nach Ablauf des Vertrags das Recht habe, dass der Pächter den Solarpark vollständig entfernt.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 6 Angaben zum Verzicht auf Vermieterpfandrecht

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Der Pachtvertrag sollte auch regeln, dass der Verpächter auf das ihm nach §§ 56 2 BGB ff zustehende Vermieterpfandrecht am Solarpark nebst Nebenanlagen und Zubehör verzichtet.
Es sollte festgehalten werden, dass Verpächter und Pächter sich darin einig seien, dass der Solarpark zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 BGB errichtet beziehungsweise betrieben werden und somit kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks im Sinne von § 94 Abs. 1 BGB ist, sondern eine sogenannte Scheinbestandteileigenschaft vorliege.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 7 Angaben zu Rücktrittsrecht und außerordentlicher Kündigung

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Im Pachtvertrag dürfen Angaben zu Rücktrittsrecht und außerordentlicher Kündigung nicht fehlen. So sollte dem Pächter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit sofortiger Wirksamkeit eingeräumt werden, falls sich aus anderen Gründen der Betrieb des Solarparks nicht rechne. Dann habe der Pächter die Anlage vollständig zu entfernen.
Zudem sollte der Pachtvertrag dem Verpächter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit sofortiger Wirksamkeit einräumen, falls der Solarpark länger als ein Jahr außer Betrieb sein sollte und Reparatur oder Ersatzbeschaffung vom Pächter nicht eingeleitet worden sind. Dann muss geregelt sein, dass der Pächter die Anlage zu entfernen habe.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 8 Angaben zur Wiederherstellung

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Angaben dazu, wie umfänglich der Pächter nach §§ 5 und 6 dieses beispielhaften Pachtvertrages verpflichtet werde, die Anlage zu entfernen, gehören auch in den Pachtvertrag.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 9 Angaben zur Haftung des Pächters

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Wie der Pächter für den Solarpark haftet, muss auch im Pachtvertrag stehen.

Das sollte im Pachtvertrag stehen: § 10 Angaben zur Rechtsnachfolge
Der Verpächter muss sich im Pachtvertrag dazu verpflichten, dass er für alle Verkaufsfälle beziehungsweise Eigentümerwechsel des Grundstücks während der Laufzeit des Pachtvertrags, sämtliche Pflichten, die sich für ihn aus dem Vertrag ergeben, auch jedem seiner Rechtsnachfolger, Käufer oder neuen Verpächter auferlegt. Diese Verpflichtung sollte notariell abgesichert werden.
Der Vertrag sollte auch angeben, dass im Falle des Todes des Verpächters Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag an die Erben übergehen.

Der Pachtvertrag für Ihr Verpachtungsprojekt kann je nach individuellen Gegebenheiten mehr Paragrafen beinhalten. Beispielsweise Angaben zur Finanzierung, zur inhaltlichen Erweiterung und andere.
Zu guter Letzt sollten Verpächter und Pächter den Pachtvertrag mit Unterschrift und Datum besiegeln können.
Ratsam ist, dass bei Übergabe des Pachtgegenstandes ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird.

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