Sie besitzen Ackerland, das Sie für Solar verkaufen möchten? Um möglichst hohe Ackerlandpreise zu erzielen, sollten Sie sich gut auf den Verkauf vorbereiten. Wir erklären Ihnen alle wichtigen Begriffe zur Wertermittlung Ihres Ackerlandes. Außerdem erfahren Sie hier, worauf es beim Ackerland kaufen für Solar ankommt und welche Strategien beim Verhandeln von Ackerlandpreisen besonders erfolgversprechend sind.
Was ist Ihr Ackerland wert? Die Antwort aufdiese Frage müssen Sie kennen, wenn Sie Ihr Ackerland verkaufen wollen. Dochwie bringen Sie in Erfahrung, was Ihr Ackerland wert ist? Es gibt verschiedeneMethoden, um den Wert von Ackerland zu ermitteln. Besonders bewährte stellenwir Ihnen im Folgenden vor. Da die Wertermittlung jedoch ein äußerst komplexesVerfahren ist, schauen wir uns zunächst an, welche Faktoren den Wert IhresAckerlandes beeinflussen. Vorab jedoch müssen wir Ihnen einige Wertbegriffe erklären,die Ihnen im Zusammenhang mit der Wertermittlung Ihres Ackerlandes häufigunterkommen werden:
Wenn es um den Wert Ihres Ackerlandes geht,sind verschiedene Begriffe von Bedeutung, die Sie kennen sollten. Diewichtigsten Wertbegriffe erklären wir Ihnen jetzt:
Der sogenannte Bodenwert gibt den Wert (auch Marktwert)eines unbebauten Grundstücks an. Es ist also der reine Wert des Bodens ohneBerücksichtigung darauf befindlicher Gebäude oder sonstiger Aufbauten. DerBodenwert kommt somit dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks gleich.Der Bodenwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die Lage,die Größe, der Zuschnitt, die Anbindung und die Bodenqualität der Fläche. Umden Bodenwert zu ermitteln, kann man das sogenannte Vergleichswertverfahrenanwenden oder den sogenannten Bodenrichtwert heranziehen.
Der sogenannte Bodenrichtwert ist eindurchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er wird auf der Basis tatsächlicherKaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Gemeinde oder Region (sogenannteRichtwertzonen) ermittelt und ist somit der Durchschnittswert derLiegenschaftspreise dieser Gemeinde oder Region. Der Bodenrichtwert kann somitals Orientierungshilfe für die Bewertung von Grundstücken in einer bestimmtenGegend herangezogen werden. Dafür sind die Geschäftsstellen der lokalenGutachterausschüsse zuständig. Aufgrund unterschiedlicher Nutzungsarten könnenBodenrichtwerte variieren. Wichtig: Es handelt sich nicht um den Verkehrswert desGrundstücks, sondern um einen unverbindlichen, aus der Vergangenheit erhobenenGrundstückswert. Bodenrichtwerte werden in Deutschland in der Regel von denGutachterausschüssen für Grundstücke mit gleicher Nutzung ermittelt undveröffentlicht.
Sogenannte Bodenrichtwertkarten und -tabellenkönnen Sie kostenfrei im Internet oder in den Geschäftsstellen derGutachterausschüsse, meist im Katasteramt beziehungsweise im Vermessungsamt,einsehen. Fragen Sie den Bodenrichtwert schriftlich an, ist die Auskunft meist gebührenpflichtig.Im sogenannten Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse dereinzelnen Bundesländer können Sie gegen Entgelt Online-Auskünfte einholen. EineVersion des Vernetzten Bodenrichtwertsystems(VBORIS) der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungender Länder wurde mit dem Ziel entwickelt, Bodenrichtwerte der Verwaltungenbundesweit einheitlich und flächendeckend als amtlicheGeobasisdaten online bereitzustellen.
Der sogenannte Grundstückswert ist derGesamtwert eines Grundstücks, einschließlich des Bodenwerts und des Werts allerauf dem Grundstück befindlichen Gebäude, baulichen Anlagen und sonstigen Aufwertungen.Der Grundstückswert berücksichtigt die aktuelle Nutzung des Grundstücks sowiedessen Entwicklungs- und Ertragspotenzial.
Exkurs: Grundstückswertist nicht gleich Bodenwert!
Wichtig:Oft werden Grundstückswert und Bodenwert gleichgesetzt. Das Bewertungsgesetz(BewG) unterscheidet die beiden Begriffe jedoch klar.
· § 83 des BewG legt den Grundstückswertwie folgt fest: „Bei der Ermittlung des Grundstückswertes ist vom Bodenwert (§ 84),vom Gebäudewert (§§ 85 bis 88) und vom Wert der Außenanlagen (§ 89) auszugehen(Ausgangswert). Der Ausgangswert ist an den gemeinen Wert anzugleichen (§ 90).“
· Undin § 84 des BewG heißt es zum Bodenwert: „Der Grund und Boden ist mit dem Wertanzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.“
Der sogenannte Marktwert ist der geschätzteBetrag, zu dem ein bestimmter Vermögenswert wie Ihr Stück Ackerland zwischen Ihnenals willige Verkäuferin oder als williger Verkäufer und einer willigen Käuferinoder einem willigen Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt unter den Bedingungeneines freien Marktes ausgetauscht werden könnte. Der Marktwert wird auch alsfairer Marktwert bezeichnet. Er gibt den aktuellen Preis wieder, den „der Markt“für den Vermögenswert zu zahlen bereit ist.
Das Baugesetzbuch(BauGB) setzt in § 194 den Marktwert mit dem Verkehrswert gleich: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch denPreis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, imgewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten undtatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage desGrundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksichtauf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der sogenannte Verkehrswert ist ein Rechtsbegriff,den das deutsche Baugesetzbuch (BauGB) festlegt. Er entspricht dem Marktwert (sieheoben) und beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einembestimmten Zeitpunkt für ein Grundstück erzielt werden könnte, wobei alle tatsächlichenEigenschaften und rechtlichen Rahmenbedingungen des Grundstücks berücksichtigtwerden.
Der sogenannte gemeine Wert ist einsteuerlicher Begriff, der in der deutschen Bewertungsgesetzgebung verwendetwird. Laut § 9 BewGwird der gemeine Wert vom „Preisbestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit desWirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alleUmstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oderpersönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“ Der gemeine Wertbeschreibt somit den Wert eines Wirtschaftsguts, der sich im gewöhnlichenGeschäftsverkehr nach den aktuellen Marktverhältnissen ergibt.
Wichtig: Anders als der Verkehrswert kann dergemeine Wert auch steuerliche Abschläge oder Aufschläge berücksichtigen, diespezifisch für den jeweiligen Steuerfall sind.
Die Begriffe Marktwert, Verkehrswert undgemeiner Wert werden zwar oft gleichgesetzt, also synonym verwendet, doch esgibt feine Unterschiede in ihrer Benutzung, vor allem, wenn es um rechtlicheund steuerrechtliche Zusammenhänge geht. Der Marktwert ist ein allgemeinverwendeter Begriff, der den Preis eines Grundstücks auf einem freien Marktbeschreibt. Der Verkehrswert ist ein spezifisch im deutschen Recht verankerterBegriff, der ähnlich dem Marktwert, aber rechtlich präziser ist. Der gemeineWert dagegen ist vor allem für steuerrechtliche Zwecke wichtig und kannbesondere Bewertungsregeln umfassen.
Damit kennen Sie sechs wichtige Wertebegriffeund können diese korrekt benutzen. Kommen wir als Nächstes zu den Faktoren, dieden Wert Ihres Ackerlandes beeinflussen.
Ihr Ackerland besitzt einen aktuellen Wert,der sich aus mehreren Eigenschaften des Grundstücks ergibt. Diese Eigenschaftenwerden von bestimmten Faktoren beeinflusst. Dazu gehören:
Die Zahl der Sonnenstunden, mit der jährlichauf Ihrem Ackerland zu rechnen ist, ist ein entscheidender Faktor für dessenWert. Flächen in Regionen mit hoher Sonneneinstrahlung sind attraktiver fürSolarprojekte, da der Solarertrag von Photovoltaik-Anlagen mit derStrahlungsmenge auf der Fläche und damit auf den flächig installiertenSolarmodulen steigt.
Eine Fläche in flachem oder leicht geneigtemGelände ist ideal für eine PV-Freiflächenanlage, da ein solches Gelände dieInstallation und den Betrieb der Solaranlage erleichtert. Zudem treffen dieenergiereichen Strahlen der Sonne auf einem derartigen Gelände das ganze Jahrüber in einem besonders ertragsbringenden Winkel auf die Solarmodule. Je mehrErtrag Ihr Ackerland als Solaranlagenstandort verspricht, desto höherpreisigkönnen Sie es verkaufen.
Für die Installation einer herkömmlichen PV-Anlage,bei der nur der Solarstromertrag von der Fläche „geerntet“ wird, ist dieBodenqualität weniger wichtig. Dennoch sind spezielle Bodenuntersuchungen nötig,um die Tragfähigkeit des Untergrunds zu bestätigen. Soll dagegen eineAgri-PV-Anlage errichtet werden, die neben dem Energieertrag auchlandwirtschaftliche Erträge erbringen soll, ist die Bodenqualität auch auslandwirtschaftlicher Sicht zu bewerten. Hier wird nach Nutzung des Bodensunterschieden: Mit Agri-PV lassen sich Feldfrüchte und Energiepflanzen anbauensowie Grünlandflächen oder Weideflächen für Schafe, Geflügel oder Bienenanlegen.
Mehr zur Doppelnutzung der Fläche mit Agri-PVkönnen Sie in unseren folgenden Blogbeiträgen lesen:
· Doppelnutzungbei PV-Anlagen: Nutzen & Infos
· ExtensiveAgri-PV: So klappt’s mit der Biodiversität!
· Agri-PV:Darum ist die Doppelnutzung der Fläche ein Win-Win!
· Agri-PV:Doppelter Nutzen und Ertrag durch Verpachten
· Agri-Photovoltaik:Funktion, Vorteile und Voraussetzungen
Für den Ackerlandverkauf für Solar ist esrelevant, wie die Fläche aktuell bewirtschaftet wird. Denn wenn Sie das Landderzeit intensiv landwirtschaftlich „beackern“, könnten zusätzlicheKompensationszahlungen nötig sein, um Sie zu entschädigen.
Die Nähe zu Stromnetzen und die Verfügbarkeitvon sogenannten Netzanschlusspunkten sindentscheidend für die Nutzung Ihres Ackerlandes als Solarstandort. Denn hoheKosten für die Verbindung zum Netz können die Wirtschaftlichkeit des Projektsstark beeinflussen, mitunter rechnet es sich dann nicht mehr.
Auch eine gute Erreichbarkeit für denTransport und die Installation der Solarmodule sowie für regelmäßige Wartungsarbeitenwährend der Betriebszeit (Laufzeit) – die Rede ist heutzutage von mindestens20, meist aber 30 bis 40 Jahren – ist wichtig und beeinflusst den Wert vomAckerland.
Lassen sich für Ihr Ackerland alle nötigen baurechtlichenGenehmigungen einholen, so dass es reibungslos als Solarstandort genutzt werdenkann? Dann steigt mit der Möglichkeit auch der Wert des Ackerlandes – zumindestin der Bewertung von Solarakteurinnen und Solarakteuren.
Liegt Ihr Acker in der sogenannten staatlichenFörderkulisse oder außerhalb davon? Das zu wissen, ist von großer Wichtigkeit,denn staatliche Förderungen, Einspeisevergütungen und andere finanzielleAnreize, die das Projekt wirtschaftlich attraktiver machen, müssen Sie alsVerkäuferIn in den Verkaufspreis von Ackerland für Solar einpreisen.
Mit realistischen Ertragsprognosen für die Solarstromproduktioneiner PV-Anlage auf Ihrem Ackerland können Sie potenzielle KäuferInnen vom Wertdes Ackerlandes als Solarstandort überzeugen. Soll dort eine Agri-PV-Anlageerrichtet werden, sind auch Prognosen zu den landwirtschaftlichen Erträgen vonNutzen.
Mit entsprechendenUmweltverträglichkeitsprüfungen können Sie sicherstellen, dass das Solarprojektkeine negativen Auswirkungen auf die lokale Flora und Fauna hat. Mit Studienließen sich die Vorteile von Agri-PV für die Entwicklung der Artenvielfalt(Biodiversität) auf der Fläche und drumherum belegen, um den Wert desAckerlandes als Solarstandort entsprechend hoch zu gewichten.
Ein Solarprojekt auf Ackerland brauchtBefürworterInnen vor Ort. Fehlt es an Akzeptanz, ist das Projekt zum Scheiternverurteilt. Das wirkt sich direkt auf den Wert des Ackerlandes alsSolarstandort aus.
Sobald Sie ins Verkaufsgespräch gehen, weilSie Ihr Ackerland für Solar verkaufen wollen, müssen Sie wissen, welchen PreisSie dafür aufrufen wollen. Um den Wert Ihres Ackerlandes für Solarherauszufinden, können Sie die nachfolgend aufgezeigten Informationsquellen,Bewertungsverfahren und WertermittlerInnen nutzen.
Beauftragen Sie Profis mit der Wertermittlungfür Ihr Ackerland! Zertifizierte landwirtschaftliche Sachverständige oder GrundstücksbegutachterInnen,die sich aufs Ackerland für Solar kaufen und verkaufen spezialisiert haben,sind die richtigen dafür. Diese Experten können Ihre Fläche fachlich bewerten unddabei den Flächenwert beeinflussende Faktoren wie die Bodenqualität, die Lage, dieGröße und die Nutzbarkeit berücksichtigen.
Auch Banken und Finanzinstitute bieten oft AnsprechpartnerInnenmit Expertise zur professionellen Flächenbewertung an.
Recherchieren Sie kürzliche Verkäufevergleichbarer Grundstücke in Ihrer Region und finden Sie heraus, welcher Wertfür die Flächen angesetzt wurde. Achten beim Preisvergleich auf die Größe,Lage, Bodenqualität und Nutzungsart der Vergleichsflächen: Sie sollten denEigenschaften Ihres Ackerlandes ähneln.
Ihre Recherche können Sie im Internet starten:Dort finden sich Online-Plattformen und Marktplätze fürs Ackerland kaufen undAckerland verkaufen. Erste Anhaltspunkte für vergleichbare Preise finden Siedort.
Werfen Sie eine professionelle Bodenanalyse indie Waagschale für den höchsten Ackerlandpreis für Solar. Die belegt nicht nurdie landwirtschaftliche Qualität und Fruchtbarkeit des Bodens, was beiAgri-PV-Anlagen durchaus relevant ist, sondern auch die Eignung des Ackerlandesals Standort für einen Solarpark. Das Bodengutachten sollte auch die Geländeeigenschaftenund die Drainagekapazität bewerten, denn beides beeinflusst den Wert desAckerlandes als Solarstandort.
Checken Sie die aktuellen Bebauungspläne undNutzungsvorgaben der lokalen Behörden. Diese können den Wert der Fläche beeinflussen,insbesondere wenn das Land für alternative Nutzungen wie Solarprojekte vorgesehenist. Berücksichtigen Sie bestehende Umweltauflagen für die Fläche oder ihreLage innerhalb eines Schutzgebietes – beides kann den Flächenwert sowohl mindernals auch steigern.
Belegen Sie im Verkaufsgespräch mit Flurkartenund Bildern die Nähe der Ackerfläche zu Hauptverkehrswegen,Versorgungsleitungen und anderen Komponenten der für Solar relevantenInfrastrukturen. Besonders wichtig für Solarprojekte ist die Nähe zuStromnetzen und die Verfügbarkeit von Netzanschlusspunkten ein großerWertfaktor.
Lassen Sie Prognosen zu den vielfältigen NutzungsmöglichkeitenIhres Ackerlandes anfertigen: Wenn das Land nicht nur für herkömmlicheSolarprojekte, sondern auch für Agri-PV-geeignet ist, erhöht die potentielleNutzungsvielfalt den Ackerlandwert und damit den Ackerlandpreis für Solar.
Informieren Sie sich über staatlicheFörderprogramme und Subventionen, die den Wert des Ackerlandes für die solareNutzung erhöhen.
Analysieren Sie die aktuellen Markttrends unddie Nachfrage nach Ackerland in Ihrer Region. Eine hohe Nachfrage nachAckerland für Solar kann auch den Wert Ihres Ackerlandes steigern.
Behalten Sie die allgemeinen wirtschaftlichenBedingungen und Entwicklungen sowie deren Einfluss auf den landwirtschaftlichenImmobilienmarkt im Auge. Bleiben Sie geduldig und warten Sie den richtigenVerkaufsmoment ab.
Konsultieren Sie AkteurInnen, die sich auf denKauf und Verkauf landwirtschaftlicher Flächen für Solar spezialisiert haben.Diese können Marktkenntnisse und Vergleichswerte bereitstellen.
Wenn Sie Ihr Ackerland bislang verpachtet haben,können die damit erzielten Pachtpreise und landwirtschaftlichen Erträge als Indikator für den Wert der Fläche alsSolaranlagenstandort dienen. Erstellen Sie Prognosen für die zukünftigenErträge – oder lassen Sie diese professionell erstellen, vor allem dann, wenn Siedas Ackerland für Solar verkaufen wollen.
Wichtig: Kombinieren Sie diese Methoden zurWertermittlung von Ackerland für Solar nach Bedarf, um einen sachlich fundiertenund realistischen Wert Ihrer Fläche zu ermitteln.
Unser Tipp: Für Richtwerte in SachenVerkaufspreise lohnt sich ein Blick in unseren Blogbeitrag „Ackerlandfür Photovoltaik-Anlage kaufen & verkaufen: Das sind Ihre Vorteile !“.
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