Was muss im Pachtvertrag für Photovoltaik stehen? Wer sind die VertragspartnerInnen? Welche Vertragslaufzeit ist üblich? Wie vereinbart man die Pachteinnahmen richtig? Welche Pachtformen sind gängig? Was sind Grunddienstbarkeiten? Wie wird die Haftung im Pachtvertrag geregelt? Diese und andere Fragen rund um den Pachtvertrag für Photovoltaik beantworten wir Ihnen hier.
EinPachtvertrag für Photovoltaik ist spezieller Pachtvertrag. Er wird alsrechtlicher Vertrag zwischen zwei Vertragsparteien abgeschlossen:
· einer Landbesitzerin (Verpächterin) oder einemLandbesitzer (Verpächter)
· und einer Solarpark-Betreiberin (Pächterin)oder einem Solarpark-Betreiber (Pächter)
Reinrechtlich betrachtet handelt es sich bei einem Pachtvertrag um ein sogenanntesDauerschuldverhältnis, bei dem die Pächterin oder der Pächter die Pachtsachenutzen und Gewinne daraus erwirtschaften kann. Voraussetzung dafür ist, dassdie Verpächterin oder der Verpächter der Pächterin oder dem Pächter diePachtsache überlässt. Im Gegenzug muss die Pächterin oder der Pächter dievereinbarte Pacht zahlen.
ImBürgerlichen Gesetzbuch (BGB) heißt es in § 581 „Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag“ dazu:
(1) Durch den Pachtvertrag wird derVerpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandsund den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigenWirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. DerPächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
ImPachtvertrag für Photovoltaik räumt die Verpächterin oder der Verpächter derPächterin oder dem Pächter das Recht ein, eine bestimmte Fläche oder einGebäude für den Bau und Betrieb einer Photovoltaik-Anlage zu nutzen.
DerPachtvertrag für Photovoltaik regelt sämtliche Bedingungen der Nutzung derFläche oder des Gebäudes, darunter die Vertragslaufzeit und die finanzielleEntschädigung für die Nutzung.
Typischerweisewird ein Pachtvertrag für Photovoltaik abgeschlossen, wenn eine große PV-Anlageauf einer Freifläche installiert werden soll. Diese Freiflächen-PV-Anlage wirdauch Solarpark genannt. Auch EigentümerInnen großer Dachflächen, wie sie zumBeispiel auf Industrie- oder Lagerhallen üblich sind, können diese Flächen alsSolardächer verpachten.
Diewichtigsten Bestandteile eines Photovoltaik-Pachtvertrags sind diese:
· Vertragsparteien:Hier geht es um Angaben zu den beiden Parteien, zwischen denen der Pachtvertragabgeschlossen wird: Angegeben werden die Namen und Kontaktdaten derVerpächterin oder des Verpächters sowie der Pächterin oder des Pächters.
Wichtig:
In der Regeltritt eine Projektentwicklerin oder ein Projektentwickler an dieFlächeneigentümerin (auch Grundeigentümerin genannt) oder an den Flächeneigentümer(Grundeigentümer) heran. Ist die PV-Anlage auf der gepachteten Flächeinstalliert und betriebsbereit, übergibt er oder sie diese an eine Betreiberinoder einen Betreiber.
· Pachtgegenstand:Im Pachtvertrag muss der sogenannte Pachtgegenstand detailliert beschriebenwerden. Es geht also um eine Beschreibung der Fläche oder des Gebäudes, dieoder das verpachtet wird.
· Vertragslaufzeit:Damit ist die Dauer gemeint, für die der Pachtvertrag gilt. EineVertragslaufzeit von mindestens 20 Jahren ist bei Pachtverträgen allgemeinüblich. Wobei die Vertragslaufzeit von Pachtverträgen für Photovoltaikinzwischen auch auf 30 oder 40 Jahre festgesetzt wird, da die Erfahrungenzeigen, dass dies der langenLebensdauer der Photovoltaik-Anlagen gerechtwird.
Wichtig:
Grundsätzlichgibt es keine Vorschrift, wie lange ein Pachtvertrag zu laufen hat. Aber: Bei Landpachtverträgen ist esso, dass diese für unbestimmte Zeit gelten, wenn sie für eine Zeit von mehr alszwei Jahren nicht schriftlich abgeschlossen worden sind (§ 585a BGB). Die somitDauerhaftigkeit des Pachtvertrags kann sich auf die Möglichkeiten zur Kündigungauswirken.
· Pachtzins: DerPachtzins, kurz auch nur als Pacht bezeichnet, ist das sogenannte Nutzungsentgelt,das die Pächterin oder der Pächter der Verpächterin oder dem Verpächter zahlt,um die gepachtete Fläche oder das gepachtete Gebäude nutzen zu können. Die Höheder jährlichen oder monatlichen Pachtzahlungen, die die Pächterin oder derPächter an die Verpächterin oder den Verpächter leistet kann unterschiedlichfestgelegt werden: Es kann entweder ein fester Betrag sein. Oder es wird ein variablerBetrag in Abhängigkeit von der mit der Photovoltaik erzeugten Strommengevereinbart.
Wichtig:
Bei einem Landpachtvertrag kann dieVerpächterin oder der Verpächter den Pachtzins während der Pachtzeit erhöhen. In§ 593 BGB steht, dass die Verpächterin oder der Verpächter die Pacht alle zweiJahre anpassen darf. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Verhältnisse starkverändert haben. Das wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn sich die Pachten inder Region deutlich erhöht haben.
Die Flächen- beziehungsweise Grundeigentümerin oder der Flächen-beziehungsweise Grundeigentümer sollte fairerweise einen wettbewerbsfähigenjährlichen Mindestbetrag erhalten. Steckt der landwirtschaftliche Betrieb jedochin Liquiditätsproblemen, ist es durchaus von Vorteil, anstelle vonJahrespachten eine kapitalisierte Einmalpacht zu kassieren. Zudem sollte sieoder er bestenfalls an außergewöhnlich hohen Stromerlösen pachtvertraglichbeteiligt werden. Gut zu wissen: Eine PV-Anlage ist nach 20 Jahrenabgeschrieben. Die Anlagenbetreiberin oder der Anlagenbetreiber behält sich üblicherweisevor, den Pachtvertrag für Photovoltaik bis zu zweimal einseitig zu verlängern. Dasnur schwer abzusehen ist, wie sich die Inflation bis dahin entwickelt und denzum Vertragsabschluss vereinbarten Pachtpreis entwertet, ist es sinnvoll, denPachtzins während der Verlängerungszeit prozentual am dann geltenden Stromerlösfestzumachen. Zu beachten ist zudem, dass sich selbst pachtvertragliche Vereinbarungen,die über 30 Jahre hinausgehen, auflösen lassen. Laut geltender Gesetzeslagekann die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer ihre oder seine Flächespätestens nach 30 Jahren außerordentlich kündigen. Es ist ratsam, dieDienstbarkeit im Grundbuch deshalb entsprechend zu befristeten.
· Zahlungsmodalitäten: Auchdie Art und Weise, wie die Pachtzahlung erfolgen soll, beispielsweise alsEinmalzahlung, als jährliche Zahlung im Voraus oder als monatliche Zahlung imNachhinein, ist im Pachtvertrag für Photovoltaik konkret festzuhalten.
· Rechte und Pflichten der beidenVertragsparteien: Die spezifischen Rechte und Pflichten derVerpächterin oder des Verpächters und der Pächterin und des Pächters müssen imPachtvertrag ausführlich aufgeführt werden. Dazu zählen beispielsweise diePflichten zur Instandhaltung, der Zugang zur Anlage, Versicherungspflichten undmehr.
· Bau- und Betriebsbedingungen: AlleBestimmungen, die den Bau, Betrieb und mögliche Erweiterungen der Photovoltaik-Anlagebetreffen, gehören detailliert in den Pachtvertrag.
· Genehmigungen und Vorschriften: Hiergeht es unter anderem um die Verpflichtung der Pächterin oder des Pächters,alle erforderlichen Genehmigungen einzuholen und Vorschriften einzuhalten.
· Vertragsbeendigung und Verlängerung: Einenweiteren wichtigen Punkt im Pachtvertrag für Photovoltaik machen die Angaben zuden Bedingungen und Verfahren für die Beendigung oder Verlängerung des Vertragsaus.
· Rückbauverpflichtungen: Wasnach Ablauf des Vertrags mit der Photovoltaik-Anlage und der Fläche geschieht,einschließlich eventueller Rückbauverpflichtungen der Pächterin oder desPächters, darf in einem Pachtvertrag für Photovoltaik nicht fehlen.
Wichtig:
Die Projektiererin oder der Projektierer sollte imPachtvertrag für Photovoltaik zum Abbau der Anlage verpflichtet werden unddafür üblicherweise eine Bürgschaft stellen. Aber: Erfahrungen in der Praxiszeigen mittlerweile, dass PV-Freiflächenanlagen selbst nach 30 Jahren Standzeittechnisch immer noch ordentliche Stromerträge liefern. Zudem sind Abbau undEntsorgung nicht aufwendig, solange die Module nicht auf Betonfundamentegestellt worden sind. Aus diesen Gründen kann es vorteilhaft sein, dass die Grundeigentümerinoder der Grundeigentümer die Anlage nach 30 Jahren unentgeltlich übernehmen undzu 100 Prozent selbst betreiben oder erneut verpachten, anstelle sie abbauen zulassen.
Üblicherweise zahlt die Pächterin oder der Pächterkeine oder eine stark geminderte Pacht bis zum Baubeginn. Der Grund: Daswirtschaftliche Risiko für die Projektiererin oder den Projektierer wäreandernfalls zu hoch. Um die Projektiererin oder den Projektierer zur raschenUmsetzung zu bewegen und um die Fläche nicht vergebens zu reservieren, ist esratsam, dass sich die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer für jedesabgelaufene Jahr seit der Unterschrift des Pachtvertrags für Photovoltaikzumindest eine sogenannte Reservierungsprämie je Hektar (ha) sichert.
· Haftung und Versicherung: Zudemgehört in den Pachtvertrag, wie die Haftung der beiden Vertragsparteiengeregelt ist. Ebenso sind Angaben zur Versicherung der Anlage und desPachtgegenstands wichtig.
Wichtig:
Aufgrund der langen Vertragslaufzeit einesPachtvertrags für Photovoltaik und zur Sicherheit bei unvorhersehbarenEreignissen ist eine Absicherung der Anlagenbetreiberin oder des Betreibers imGrundbuch mit einer sogenannten persönlichen Dienstbarkeit in denVertragswerken Pflicht. Bevor die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümerden Pachtvertrag unterzeichnen, sollten sie sich mit einem Blick ins Grundbuchversichern, dass auch der hierfür vorgesehene erste Rang darin tatsächlicherreichbar ist.
Die Haftung derBetreiberin oder des Betreibers ist verschuldungsunabhängig. Sie oder er muss deshalb auch für Schädenvon beauftragten Firmen haften und die Verkehrssicherungspflicht übernehmen.
· Streitbeilegung: Nichtzuletzt sollte der Pachtvertrag für Photovoltaik Bestimmungen enthalten, wiebei etwaigen Streitigkeiten vorgegangen werden soll, zum Beispiel mitSchiedsverfahren oder Gerichtsverfahren.
· Kommunikation: Vertraglich zu regeln ist auch der Infoaustausch zwischen denVertragsparteien. So sollte die Verpächterin oder derVerpächter von der Projektiererin oder dem Projektierer zu wichtigen (Fort-)Schritten(Einreichung des Bauantrags, erfolgter Aufstellungsbeschluss, vollständigeKredittilgung, Betreiberwechsel) und größeren Maßnahmen und Arbeiten informiertwerden. Dies auch aus dem Grund, dass er oder sie ihr oder sein eigenesKaufinteresse bekunden und alle relevanten AnsprechpartnerInnen im Vorfeld kennenlernenkann. Gut zu wissen: Die Banken, die das Projekt finanzieren, verlangen, dass sieoder eine neue Mieterin beziehungsweise ein neuer Mieter jederzeit in denVertrag und das Grundbuch eintreten dürfen.
Wenn es um Photovoltaik aufgepachteten Flächen oder Gebäuden geht, ist die Anlagenbetreiberin oder derAnlagenbetreiber die- oder derjenige, die oder der die Photovoltaik-Anlageaktiv betreibt – unabhängig davon, ob sie auch die Eigentümerin oder er auchder Eigentümer der Anlage ist.
Das Ziel des Anlagenbetriebs ist dasErzeugen von Strom. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) legt im § 3 Nr. 2fest, dass nicht das Eigentum, sondern die Nutzung entscheidend ist. Aus dieserRegelung erwachsen klare Rechte für die Anlagenbetreiberin oder denAnlagenbetreiber: Sie oder er kann zum Beispiel fordern, dass ihre oder seineAnlage vorrangig an das öffentliche Stromnetz angeschlossen wird. Zudem müssendie NetzbetreiberInnen den erzeugte Solarstrom abnehmen.
Das sind die wichtigsten grundsätzlichenRechte und Pflichten einer Photovoltaik-Anlagenbetreiberin oder eines Photovoltaik-Anlagenbetreibers
Rechte
· Anschluss der Anlage an das öffentlicheStromnetz
· Vorrangige Abnahme des erzeugten Stroms durchden Netzbetreiber
· Abnahme des gesamten erzeugten Stroms
· Übertragung und Verteilung des erzeugtenStroms
· Bei EEG-geförderten Photovoltaik-Anlagen: Vergütungfür eingespeisten Strom nach dem EEG (Einspeisevergütung)
Pflichten
· Einhaltung von technischen Anforderungen undSicherheitsstandards
· Regelmäßige Wartung und Instandhaltung derAnlage
· Meldung und Registrierung der Anlage imMarktstammdatenregister
· Erfüllung der Melde- und Nachweispflichtennach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)
· Pflicht zur Teilnahme am Einspeisemanagement
Nach geltendem Recht darf dieEigentümerin oder der Eigentümer einer Photovoltaik-Anlage diese an Dritteverpachten. Die Eigentümerin oder der Eigentümer gibt demnach Dritten dieChance, die Anlage aktiv zu nutzen und damit Solarstrom zu erzeugen. Wichtig: Gleichwohlsie oder er die Anlagennutzung Dritten überlässt, bleibt diese im Eigentum.
Der mit der Photovoltaik-Anlage erzeugteSolarstrom kann von der Pächterin oder dem Pächter genutzt oder verkauftwerden. Im Pachtvertrag werden solche Details festgeschrieben. Wichtig: DieVerpächterin und der Verpächter müssen ebenso wie die Pächterin und der Pächtersicherstellen, dass sie alle Rechte und Pflichten, die mit der Photovoltaik-Anlageverbunden sind, richtig verstehen und beachten.
Es gibt verschiedene Situationen, woes relevant wird, wer die Anlage tatsächlich betreibt, beispielsweise bei:
· einem Verkauf der PV-Anlage, da dieser häufigmit einem Wechsel der Betreiberin oder des Betreibers einhergeht (Stichwort: Betreiberwechsel).
· einer Verpachtung oder Vermietung der PV-Anlage,da es auch hierbei häufig zu einem Betreiberwechsel kommt.
· einer Zahlungsunfähigkeit (Insolvenz) der bisherigenBetreiberin oder des bisherigen Betreibers, wobei zu klären ist, wer die Anlagekünftig betreibt.
· einer Änderung im Gesellschafterkreis, die miteiner Änderung des Betreiberstatus einhergeht.
· einer Eintragung oder Aktualisierung derBetreiberdaten im Marktstammdatenregister.
WelcheVorteile bringt ein Pachtvertrag für Photovoltaik der Verpächterin oder dem Verpächter?
Grundsätzlichgewährleistet ein Pachtvertrag für Photovoltaik, dass beide Vertragsparteienklare Vereinbarungen zur Nutzung und zur finanziellen Kompensation treffen. DerPachtvertrag bildet somit eine Grundlage für eine erfolgreiche und langfristigeZusammenarbeit.
DerPachtvertrag für Photovoltaik bringt der Verpächterin oder dem Verpächter konkretVorteile wie diese:
· Sie oder er kann Pachtzahlungen einstreichen,die als regelmäßiges extra Einkommen zu betrachten sind. Aus derVorhersehbarkeit der Pachtzahlungen, die vertraglich im Pachtvertrag fürPhotovoltaik festgeschrieben sind, ergibt sich eine wirtschaftlichePlanungssicherheit, von der die Verpächterin oder der Verpächter profitiert.
· Mit dem Pachtmodell muss die Verpächterin oderder Verpächter weder Investitionskosten für den Bau der Photovoltaik-Anlagenoch Kosten für deren Betrieb, Wartung und Rückbau aufbringen.
· Mit dem Überlassen einer Fläche oder einesGebäudes für Photovoltaik via Pachtvertrag trägt die Verpächterin oder derVerpächter zum Ausbau der Photovoltaik und damit zur Stromwende bei, diewiederum Teil der Energiewende ist.
WelcheVorteile bringt der Pachtvertrag für Photovoltaik der Pächterin oder demPächter?
Auch derPächterin oder dem Pächter der PV-Anlage bringt der Pachtvertrag Vorteile,beispielsweise diese:
· Sie oder er kommen so an Flächen, die sich fürdie Installation von Photovoltaik-Anlagen eignen. Das ist angesichts des„Platzmangels“, der aus der in Deutschland herrschenden Flächenkonkurrenz resultiert, ein gut praktikabler Weg, denpolitisch wie wirtschaftlich gewünschten Ausbau der PV voranzutreiben.
· Ein Pachtvertrag für Photovoltaik bringt derPächterin oder dem Pächter der Fläche beziehungsweise des Gebäudes Rechtssicherheit,um eine Photovoltaik-Anlage darauf langfristig zu betreiben.
· Der deutsche Staat unterstützt den Ausbau derPV mit attraktiven Förderungen, von denen auch die Pächterin oder der Pächterprofitieren.
Es gibt so manche rechtliche Hürde, die beimVerpachten von Flächen für PV zu nehmen ist. Zunächst muss klar sein, wie diePV-Anlage auf der Fläche betrieben werden soll:
· entweder als reinePV-Freiflächen-Anlage
· oder als Agri-PV-Anlage.
Bei reinen PV-Freiflächenanlagen wird die Fläche zum Standort der PV-Anlage und damit einfach zurStromerzeugung genutzt. Die zugehörigen Module bedecken die gesamtelandwirtschaftliche Fläche. Das Projekt unterliegt dem geltenden Baurecht. Wichtig:Eine Flächenförderung kommt nur dann in Frage, wenn die Fläche sich nochbearbeiten lässt und die nutzbare Fläche nicht um mehr als 15 Prozentverringert worden ist. Die Prämie errechnet sich dann auf 85 %Prozent derursprünglichen Fläche.
Bei einer Agri-PV-Anlage wird die Fläche nicht nur zur Stromgewinnung aus Solarenergie genutzt,sondern auch zur Gewinnung landwirtschaftlicher Erzeugnisse. Das heißt: Es kommt zu einer Doppelnutzung.Das ist möglich, weil die Module so auf der Fläche aufgestellt werden, senkrechtoder geneigt aufgeständert, dass eine – wenn auch eingeschränkte – Nutzung derlandwirtschaftlichen Fläche machbar ist. Überdecken die Module nicht mehr als15 Prozent der Fläche, gilt diese baurechtlich und förderrechtlich weiterhinals landwirtschaftliche Fläche. Wichtig: Das Bauvorhaben ist privilegiert nachBauGB.
Auch die folgenden Fragen sind bereits zumZeitpunkt des Vertragsabschlusses zu stellen:
VertragspartnerInnen: Was geschieht, wenn dieursprüngliche Investorin oder der ursprüngliche Investor die PV-Anlage weiterverkauft?
Pachtfläche: Welche Pachtfläche istrelevant: die gesamte Grundstücksfläche oder nur die mit Modulen überbauteFläche?
Zahlungsmodalität: Wann beginnt die Pachtzahlung? Soll die Pacht flächenbezogenen oder ertragsabhängigsein? Wie hoch sollte das Mindestnutzungsentgelt vereinbart werden? Wie sollen extraErlöse aus dem Handel mit CO2-Zertifikaten verteilt werden?
Grunddienstbarkeiten: Stehen im Grundbuchauszug alteFahrtrechte auf dem Grundstück? Hat sich die Betreiberin oder der Betreiber mitbeschränkten persönlichen Dienstbarkeiten an erster Rangstelle abgesichert, sodass sie oder er die Anlage bei einem Flächenverkauf weiter betreiben kann?
Haftung: Hat die Betreiberin oder derBetreiber eine Haftpflichtversicherung gegen Personen-, Sach-, Vermögens- undUmweltschäden abgeschlossen, die der Flächeneigentümerin oder dem Flächeneigentümerjährlich vorgelegt werden kann? Andernfalls sollte die Eigentümerin oder der Eigentümerein Sonderkündigungsrecht erhalten.
Rückbau: Hat sich die Betreiberin oderder Betreiber, die oder der zum Anlagenrückbau nach Nutzungsende verpflichtetist, diese Verpflichtung mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft abgesichert?Dazu ist wichtig, zu bedenken, dass künftige Kosten schwer vorherzusagen sind. Ratsamist es deshalb, die Kosten alle fünf Jahre oder nach zehn Jahren neu zu berechnen.Reicht die Bürgschaft nicht mehr aus, müsste man sie erhöhen, wobei derRestwert der PV-Anlage nicht verrechnet werden darf. Der Grund: Die PV-Anlage wirdnicht Bestandteil des Grundstücks, sondern bleibt Eigentum der Betreiberin oderdes Betreibers. Zudem ist der Rückbau zeitlich zu befristen – üblich ist eineFrist von einigen Monaten.
Erb-und Familienrecht: PV-Freiflächen scheiden aus demlandwirtschaftlichen Betriebsvermögen aus. Damit dies nicht geschieht, solltesich die Verpächterin oder der Verpächter mit einem Mindestbetrag an derBetreibergesellschaft beteiligen. Mehr zum ThemaPhotovoltaik-Freiflächenanlagen und Steuern lesen Sie in unseren folgendenBlogbeiträgen:
· Einkommenssteuerbei Flächen, die für Solar verpachtet werden
· Alles,was Sie zum landwirtschaftlichen Erbrecht in Deutschland wissen müssen
· Freiflächen-Photovoltaikvererben: Mit Beteiligungsmodell erbschaftssteuerliche Konsequenzen abschwächen
1. Der Abschluss eines Pachtvertragsfür Photovoltaik ist sowohl juristisch als auch steuerrechtlich komplex. Einerechtliche Beratung ist empfehlenswert.
2. Mit dem Verpachten kommt es zueinem Wertverlust der Flächen, der gegen die Flächenerträge gerechnet werdenmuss. BetreiberInnen sind eher nicht bereit dazu, den Wertverlust zu ersetzen.
3. Besitzt die Flächeneigentümerinoder der Eigentümer nach Ablauf der Pachtzeit noch die uneingeschränkteNutzungsmöglichkeit über ihre oder seine Fläche(n)? Ackerflächen verlierenihren Status aus heutiger Sicht unwiderruflich. Die Frage ist demnach, ob dieFläche nach 20 Jahren Verpachtung gegebenenfalls als Biotop eingestuft wird, sodass sie nur eingeschränkt nutzbar ist?
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