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Was ist ein Pachtvertrag Landwirtschaft? Was gehört in einen landwirtschaftlichen Pachtvertrag: Welche Rechte und Pflichten muss er dem Verpächter einräumen? Und welche Recht und Pflichten hat der Pächter? Lässt sich im Pachtvertrag Landwirtschaft festschreiben, wie das verpachtete Grundstück zu bewirtschaften ist, zum Beispiel ökologisch? Diese und viele andere Fragen rund um den Pachtvertrag der Landwirtschaft beantworten wir Ihnen hier.
Was ist ein Pachtvertrag Landwirtschaft? Was gehört in einenlandwirtschaftlichen Pachtvertrag: Welche Rechte und Pflichten muss er demVerpächter einräumen? Und welche Recht und Pflichten hat der Pächter? Lässtsich im Pachtvertrag Landwirtschaft festschreiben, wie das verpachtete Grundstück zu bewirtschaften ist, zum Beispiel ökologisch? Diese und vieleandere Fragen rund um den Pachtvertrag der Landwirtschaft beantworten wirIhnen hier.
Grundsätzlich unterscheidet man bei Verträgen, die eine Überlassung einer bestimmten Sache beziehungsweise eines bestimmten Gegenstandes auf Zeit dienen, zwischen
Beide Vertragstypen regeln das Verhältnis zwischen
Der Mietvertrag gestattet dem Mieter gemäß §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zwar die Nutzung der Sache, nicht aber einen eventuell daraus resultierenden Gewinn. Das ist beim Pachtvertrag anders: Gemäß § 581 BGB ist eine Pacht eine zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung mit der Möglichkeit der Fruchtziehung.
Mit „Fruchtziehung“ meint der Gesetzgeber nicht zwingend, dass tatsächlich Früchte geerntet werden sollen. Stattdessen nutzt man den Begriff im Sinne der lateianischen Bedeutung „usus fructus“ für Eigentumsrechte. Demnach bekommt ein Pächter mit dem Pachtvertrag der Landwirtschaft das Recht, aus der von ihm gepachteten Sache, zum Beispiel einem landwirtschaftlichen Grundstück (Fläche, Feld, Acker) oder Rechten wie Fischereirechten, einen Ertrag zu erwirtschaften. Der Mieter dagegen ist dazu nicht berechtigt. Das Ganze lässt sich mit einem Klassiker einfach erklären: Lassen Sie uns über einen Apfelbaum sprechen!
Und dafür, dass der Pächter die Pachtsache nicht nur gebrauchen, sondern auch deren Ertrag für sich behalten darf, bezahlt er dem Verpächter derselben einen sogenannten Pachtzins. Dieser wird in der Regel am Ende des Pachtjahres fällig.Wichtig: Für herkömmliche Pachtverträge gemäß § 581 Abs. 2 BGB gelten die gesetzlichen Vorschriften für Mietverträge. Es sei denn, dass sich wegen der §§ 582 bis 584b BGB etwas anderes ergibt. Alle Punkte, die in einen Pachtvertrag gehören, nennen wir Ihnen hier.
Pachtverträge der Landwirtschaft nennt man auch Landpachtverträge.
Dazu müssen Sie wissen, dass Pachtverträge für Grundstücke grundsätzlich immer schriftlichvereinbart werden müssen (Schriftform), wenn ein Grundstück länger als ein Jahr verpachtet werdensoll.
Im Unterschied dazu gilt für das Verpachten von Landpachtgrundstücken – Grundstücken also, die dem Zwecke der Landwirtschaft dienen – der § 585a BGB, wenn der Pachtvertrag Landwirtschaft über einen mehr als zwei Jahre andauernden Zeitraum geschlossen wird.
Wichtig: Wurde die Schriftform missachtet, gilt der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit. Das urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm am 23. August 2012, Aktenzeichen: I-10 U 68/12.
Die sogenannte Landpacht regeln der §§ 585 BGB und fortfolgende. Die vertragstypischen Pflichtensind im § 586 Absatz 1 BGB festgeschrieben:
Mitunter verpachtet der Verpächter ein Grundstück mit Inventar. In diesem Fall hat der Landpächter auch das Inventar gemäß § 582 Absatz 1 BGB zu erhalten. Zudem hat er die Pflicht, gegebenenfalls verlorengegangene Inventargegenstände zu ersetzen, während laut § 582 Absatz 2 BGB der Landverpächter in der Pflicht steht, Inventarstücke zu ersetzen, die infolge eines vom Landpächter nicht zu vertretenden Umstandes in Abgang kommen. Wichtig: Das gilt dem Gesetzgeber zufolge nicht für gegebenenfalls zum Inventar gehörende Tiere – die muss der Landpächter nur ersetzen, wenn dies einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht.
Auch die Übernahme des Inventars zum Schätzwert regelt das Gesetz: in den §§ 582a BGB sowie583a BGB.
Haben Landverpächter und Landpächter nichts Anderslautendes vereinbart, lässt sich das Landpachtverhältnis gemäß § 584 BGB mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Pachtjahres kündigen.
Wichtig: Anders als bei einem Mietverhältnis, wo außergewöhnliche Umstände wie der Tod desMieters den Mietvertrag vorzeitig beenden können, gilt dies nicht fürs Pachtverhältnis.
Läuft der Pachtvertrag aus, hat der Landpächter die Pflicht, die gepachteten Flächen herauszugeben– das entschied das OLG Hamm am 6. Mai 2011. Das Urteil hat das Aktenzeichen: I-30 U 15/10.
Früher meinte man mit dem Begriff Erbpacht das dingliche Recht, auf fremdem Grundstück einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen. Dieses Recht existiert nicht mehr. Ist heute von einer Erbpacht die Rede, geht es in der Regel um einen langfristigen Pachtvertrag.
Ein solcher langfrostiger Pachtvertrag wird meistens für 99 Jahre vereinbart. Während dieser langen Pachtzeit darf der Landpächter das gepachtete Grundstück nutzen und entrichtet dafür einen sogenannten Erbpachtzins (auch Erbpacht genannt). Oft ist mit Erbpachtverträgeneine Anwartschaft auf ein sogenanntes Erbbaurecht.
Der Landverpächter entscheidet darüber, wie seine Äcker, Weiden und Wiesen bewirtschaftet werden sollen. Die Modalitäten der Flächennutzung während eines Pachtverhältnisses schreibt er im Pachtvertrag nieder, darunter auch Vereinbarungen zur Art und Weise der Bewirtschaftung der Flächen. Das geschieht oft innerhalb des Paragraphen „Sonstige Vereinbarungen“ im PachtvertragLandwirtschaft.
In der Praxis hat es sich bewährt, dass einfache, nicht große erklärungsbedürftige Vereinbarungen, wie der Verzicht auf die Anwendung von Pestiziden bei der Bewirtschaftung der Pachtflächen, direkt in den Vertragstext aufgenommen werden. Komplexere, erklärungsbedürftige Vereinbarungen dagegen, beispielsweise konkrete Vorgaben dazu, wie sogenannte Feldlerchenfenster anzulegen sind, fügt man dem Vertrag besser als Anlage hinzu. Dann verweist man im Paragraphen „Sonstige Vereinbarungen“ lediglich kurz auf die zugehörige Anlage.
Wichtig: Wenn Sie mit solchen Anlagen zum Pachtvertrag Landwirtschaft arbeiten, müssen Sie beachten, dass diese „körperlich mit dem Vertrag verbunden“ sind. Das lässt sich realisieren,
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Sie können einen laufenden Pachtvertrag Landwirtschaft jederzeit updaten – vorausgesetzt, dies geschieht in beiderseitigem Einvernehmen von Landverpächter und Landpächter. Die Vorgehensweise ist dann diese: Der Vertragspartner, der den Wunsch hat, Inhalte des Vertrages zu verändern oder neue aufzunehmen, muss das Gespräch mit dem anderen Vertragspartner suchen.
Wichtig: Der Vertragspartner ist nicht dazu verpflichtet, der Änderung oder Ergänzung des Vertragstextes zuzustimmen. Er kann sich vielmehr auf sein gutes Recht berufen, den einmal geschlossenen Pachtvertrag Landwirtschaft wie einst gemeinsam vereinbart zu erfüllen.
Ein Pachtvertrag Landwirtschaft ist nicht genehmigungspflichtig. Wichtig: Der Landverpächter muss in der Regel jedoch die Landpacht entsprechend dem § 2 des Landpachtverkehrsgesetzes (LpachtVG) bei der für ihn zuständigen Landwirtschaftsbehörde anzeigen, die diesen registriert.
Wenn für einen Pachtvertrag Landwirtschaft bestehende Formulare zum Einsatz kommen, fallen diese unter die rechtlichen Regelungen für „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ (kurz: AGB) gemäß dem § 305 BGB und fortfolgende.
Dort hat der Gesetzgeber beispielsweise bestimmt, dass überraschende Klauseln ebenso unwirksamsind wie Klauseln, die eine der beiden Vertragspartei unangemessen benachteiligen, und Klauseln, die stark von der gesetzlichen Regelung abweichen. In der Regel kommt es bei den typischen Vertragsvereinbarungen
Diese Vereinbarungen sind unbeschadet ihres AGB-Charakters in aller Regel wirksam.
Wird ein Pachtvertrag Landwirtschaft bestimmten formalen Voraussetzungen nicht gerecht, weil beispielsweise die Unterschriften unvollständig sind (sogenannter Schriftformmangel), wirkt er als Gesamtvertrag dennoch. Wichtig: In diesem Fall verliert dann jedoch eine gegebenenfalls vertraglich festgelegte Pachtlaufzeit von mehr als zwei Jahren ihre Wirkung. Das bedeutet, dass der Pachtvertrag mit einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende kündbar wird, auch, wenn das anders im Vertrag steht.
Ein Pachtvertrag Landwirtschaft muss von allen Beteiligten – sowohl auf der Verpächter- als auch aufder Pächterseite unterzeichnet werden.
Für Erbengemeinschaften und sogenannte GbR (Gesellschaften bürgerlichen Rechts) bedeutet das: Sämtliche Miterben beziehungsweise Gesellschafter haben den Landpachtvertrag zu unterschreiben. Falls jemand vertreten wird, muss es beim Nennen des Pächters im Kopf des Pachtvertrags extra erwähnt werden. Zudem ist mit der Unterschrift auf die Vertretung hinzuweisen.
Bei juristischen Personen und Gebietskörperschaften hat der nach den geltenden Vorschriften Vertretungsberechtigte oder dessen Bevollmächtigter die Unterschrift zu setzen.
Anders ausgedrückt: Bei unwirksamen Vertragsteilen beziehungsweise Klauseln gilt trotzdem der Kernvertrag: Der Landverpächter verpachtet seinem Landpächter die Pachtsache zum vereinbarten Pachtzins.
Wichtig: Ist nur der Landpächter von der Unwirksamkeit einzelner Vertragsklauseln betroffen, zum Beispiel wenn es ums Vorkaufsrecht für ihn geht, das nur vor einem Notar wirksam vereinbart werden kann, so sind die restlichen Vereinbarungen des Pachtvertrages Landwirtschaft nicht auch unwirksam. Vielmehr kommen sie ganz regulär zur Durchführung.
Wie lange ein Pachtvertrag Landwirtschaft gilt – das lässt sich grundsätzlich frei verhandeln: Wobei in der Regel eine Höchstlaufzeit von 30 Jahren üblich ist. Häufig liegen die Pachtzeiten Landwirtschaft zwischen sechs und zwölf Jahren.
Falls hier die Interessen
kollidieren, muss ein Kompromiss geschlossen werden, wobei das eine Interesse gegen das andere abzuwägen ist.
Ein Beispiel aus der Praxis: Der Großteil der Förderprogramme für naturschutzrelevante Wirtschaftsweisen habe laut der NABU-Internetseite fairpachten.de typischerweise Laufzeiten von Jahren Jahren. Will ein Landpächter daran teilnehmen, ist es ratsam, dies beim Festlegen derVertragslaufzeit zu bedenken. Mitunter ist im Laufe der im gegenseitigen Einvernehmen ursprünglich vereinbarten Pachtzeit eine Vereinbarung zum Verlängern derselben vorzunehmen.
Außerdem gibt es eine Alternative zu festen Laufzeiten: Der Pachtvertrag Landwirtschaft kann auch eine automatische Verlängerung enthalten. Das könnte bedeuten, dass sich der Vertrag nach Ablauf einer bestimmten Mindestlaufzeit automatisch verlängert – üblicherweise dann um jeweils ein weiteres Pachtjahr.
Wichtig: Ohne konkrete Laufzeitvereinbarung ist ein Pachtvertrag der Landwirtschaft unbefristet. Er gilt dann amtlich für unbestimmte Zeit. Laut BGB kann er dann von beiden Vertragsparteien gekündigt werden – unter Einhaltung einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende.
Mit dem Begriff Pachtjahr legt man den Zeitraum fest für ein landwirtschaftliches Wirtschaftsjahr:
Landwirtschaft funktioniert da teils anders als andere Bereiche. Zwar ist auch im Pachtvertrag Landwirtschaft das Pachtjahr grundsätzlich frei vereinbar. Doch es hat sich in der Praxis durchgesetzt, dass,
Die Pachthöhe (auch Pachtzinshöhe) variiert regional stark. Orientierungswerte liefern die Statistischen Landesämter der Bundesländer und des Bundes, Landwirtschaftsämter oder Kreisbauernverbände.
Dafür gibt es keine verbindliche Regelung. Es hat sich jedoch in der Praxis bewährt, Zahltermine im Pachtvertrag niederzuschreiben, die für den Landpächter eher günstig sind. Das könnte bei Ackerbauern zum Beispiel der Zeitpunkt nach der Ernte sein, wenn diese verkauft worden ist. Auch nach der Zahlung einer Betriebsprämie ist ein Landpächter eher flüssig (liquide) – gemeint sind hier in der Regel Termine im Oktober und im Januar.
Wichtig: Der Landverpächter ist meist nicht darauf angewiesen, seine Pacht an einem bestimmten Tag im Jahr einzustreichen – so wird der Zahlungstermin häufig so festgelegt, dass er dem Wunsch vom Landpächter entspricht.
In der Praxis hat sich dann ein sogenanntes Rumpfpachtjahr bewährt. Dafür vereinbaren die Pachtparteien dann eine extra Fälligkeit. Anstelle eine Ganzjahrespacht zu zahlen, lassen sich die Modalitäten zur Pachtzahlung in beidseitigem Einvernehmen der Pachtparteien auch variieren. So ist eine Zahlung in mehreren Teilbeträgen auch vereinbar.
Verbreitet ist eine Pachtzahlung via Banküberweisung. Grundsätzlich haben die Pachtparteien aber die Wahl. So ist auch eine andere Zahlungsmethode, zum Beispiel via SEPA-Lastschrift-Verfahren, durchaus machbar.
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