Freiflächen: Verkaufen oder verpachten?

Sie haben ungenutzte oder wenig ertragreiche Freiflächen und wünschen sich mehr Einnahmen davon? Sie könnten Ihre Freifläche verkaufen, um den Kaufpreis einzustreichen. Oder Sie verpachten sie und kassieren die Pacht ein. Die Frage "Was ist besser, Freiflächen verkaufen oder verpachten?" – das können Sie nur für sich entscheiden: Unser nachfolgender Vergleich hilft Ihnen dabei.

Wer den Vergleich zwischen Freiflächen verkaufen und Freiflächen verpachten mit dem Unterschied schnelles Geld vs. langsames Geld erledigt, denkt zu kurz. Warum, das erklären wir Ihnen jetzt.

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Was heißt Freiflächen verkaufen?

Zum Verkaufen gehören zwei Parteien: der Verkäufer und der Käufer. Als rechtmäßiger Besitzer (auch Eigentümer genannt) Ihrer Freifläche sind Sie im Falle des Verkaufs (auch Veräußerung genannt) der Verkäufer. Sie brauchen demnach einen Käufer. Für den Verkauf ist ein Kaufvertrag erforderlich. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in seinem § 311b, dass

• sowohl das Übertragen von Eigentum an einem Grundstück
• als auch das Übertragen grundstücksgleicher Rechte daran

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notariell beurkundet werden müssen. Zur Abwicklung eines Freiflächenverkaufs benötigen Sie demnach einen Notar, der als neutraler Mittler zwischen Ihnen und Ihrem Käufer agiert: Er führt den Kaufprozess durch, setzt den Kaufvertrag für Ihre Freifläche auf und sorgt dafür, dass die im Kaufvertrag geregelten Bedingungen eingehalten werden. Darüber hinaus veranlasst er die nötigen Einträge ins Grundbuch. Üblicherweise verhindert zunächst ein sogenannter Auflassungsvermerk, dass die Freifläche von anderen Kaufinteressenten gekauft werden kann. Haben beide Kaufparteien ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag gesetzt, wird der neue Eigentümer der Freifläche ins Grundbuch eingetragen. Erst dann, wenn der Eigentümerwechsel abgewickelt ist, ist der Kauf abgeschlossen.

Kosten rund um den Freiflächenverkauf (Kaufnebenkosten und Steuern)
Für seine Arbeit verlangt der Notar Geld. Wie hoch die Notarkosten ausfallen, das hängt davon ab, wie viel die zu verkaufenden Freifläche wert ist. Grundsätzlich sind die Notargebühren in einer Gebührenordnung festgelegt.

Neben den Notarkosten und den Grundbuchgebühren gibt es weitere Kaufnebenkosten, die Sie als Verkäufer ebenso wie der Käufer kennen sollten. Dazu gehört die Grunderwerbsteuer, auch Grundsteuer genannt. Sie ist in der als Föderalstaat organisierten Bundesrepublik Sache der einzelnen Bundesländer und liegt zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent. Diese Spanne resultiert aus dem jeweiligen Steuersatz des Bundeslandes. Die einmalig zu entrichtende Steuer wird direkt nach dem Kauf fällig. Wichtig ist: Gleichwohl die Steuer in der Regel vom Käufer der Freifläche zu entrichten ist, stehen sowohl Sie als Verkäufer der Freifläche als auch Ihr Käufer diesbezüglich in der Pflicht. Der Notar hält bereits im Kaufvertrag fest, ob Verkäufer oder Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen.

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Nachdem Sie den Kaufpreis für Ihre Freifläche eingestrichen haben, müssen Sie gegebenenfalls auch davon einen Teil als Steuern an den Staat abgeben:
Um reinen Spekulationsgewinnen aus Freiflächenverkäufen vorzubeugen, gibt es in Deutschland die sogenannte Spekulationsfrist. Sie besagt, dass beim Verkauf einer Freifläche innerhalb von zehn Jahren der Gewinn des Grundstücksverkaufs komplett versteuert werden muss. Gut zu wissen: Haben Sie die Freifläche nicht selbst gekauft, sondern geschenkt bekommen, zählt nicht der Zeitpunkt der Schenkung, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Verschenkende die Freifläche erworben hatte.

Eine Umsatzsteuer fällt beim Verkaufen einer Freifläche nicht an.

Damit haben Sie eine ungefähre Vorstellung dessen, was Ihnen als Verkäufer Ihrer Freifläche vom Kaufpreis bleibt. Außerdem wissen Sie, wie der Verkauf ablaufen wird.

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Vor- und Nachteile vom Freifläche verkaufen auf einen Blick
+ Sie bekommen unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrags Ihren gewünschten extra Freiflächenertrag, haben Ihr Geld also tatsächlich vergleichsweise schnell in der Hand.

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- Allerdings müssen Sie erstmal einen Käufer finden. Sie können diesen entweder selbst suchen oder einen Dritten mit der Suche beauftragen. Makler & Co. nehmen dafür in der Regel Gebühren. Für die Suche gilt: Käufer ist nicht gleich Käufer. Prüfen Sie unbedingt Seriosität und Solvenz des Käufers. Außerdem sollten Sie mit demjenigen, dem Sie Ihre Freifläche verkaufen, unbedingt über den künftigen Verwendungszweck der Freifläche sprechen und gegebenenfalls Käufer ausschließen, mit deren Vorhaben Sie sich nicht identifizieren können.

Das Vorgeschriebene mag für den Verkauf von Freiflächen sprechen. Doch bevor Sie sich dafür entscheiden, sollten Sie unsere nachfolgenden Erklärungen zum Freiflächen Verpachten lesen, denn auch regelmäßige Einnahmen über einen langen Zeitraum sind von Vorteil, schauen Sie selbst!

Was heißt Freiflächen verpachten?

Wenn Sie Verpächter Ihrer Freifläche werden anstatt Verkäufer derselben, dann schließen Sie mit Ihrem Pächter (anstatt Käufer) einen Pachtvertrag (anstatt Kaufvertrag). In dem wird geregelt, wer an wen verpachtet, welche Freifläche verpachtet wird (Pachtsache), wie lange die Verpachtung dauert (Pachtzeit) und, um welche Pacht beziehungsweise welchen Pachtzins (Form und Höhe) es geht. 1.000 bis 2.000 Euro Pacht pro Hektar und Jahr sind aktuell möglich.

Das BGB regelt das Verpachten in § 581 ff. In Abschnitt 1 des genannten § steht: „Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.“

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Das ist auch schon der große Unterschied zum Verkaufen der Freifläche: Sie bleiben bei einer Pacht Eigentümer der Freifläche. Ihr Pächter darf die gepachtete Freifläche gegen Zahlung eines Entgelts (Pacht) gebrauchen und Früchte daraus genießen (sogenannte Fruchtziehung). Wobei der Begriff "Ertrag" hier weitgefasst zu verstehen ist: Wenn Ihr Pächter auf der von Ihnen gepachteten Freifläche zum Beispiel eine Solarstromanlage (auch Photovoltaik-Anlage, kurz: PV-Anlage oder Solarpark genannt) errichtet, zählen der damit erzeugte Solarstrom und das Geld, was er für dessen Vermarktung kassiert, als "Flächenertrag" beziehungsweise "Frucht". Mit anderen Worten: Ihr Pächter darf aus der Pachtsache Einnahmen generieren und Gewinn erwirtschaften (Einkünfte erzielen), in der Regel ist die Fruchtziehung auf die Gewinnmaximierung ausgerichtet. Hier unterscheidet sich das Verpachten der Freifläche übrigens auch vom Vermieten: Einem Mieter wäre zwar das Nutzen derselben erlaubt, aber er hätte nicht das Recht zur Fruchtziehung.

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Der Freiflächen-Pachtvertrag gilt als sogenanntes Dauerschuldverhältnis, das befristet oder unbefristet abgeschlossen wird. Wird der Pachtvertrag nach Ablauf der Pachtfrist nicht verlängert, endet er automatisch. Sie wissen also schon zum Zeitpunkt der Vertragsschließung, über wie viele Jahre Sie mit welchem steten Einkommen rechnen können. Und wir reden bei Freiflächenverpachtungen zur Errichtung von Solarparks typischerweise von 40 Jahren Pachtzeit und länger. Ein Pachtvertrag kann selbstverständlich auch ordnungsgemäß gekündigt werden.
Ihre Pacht können Sie sich vom Pächter entweder monatlich oder jährlich zahlen lassen. Die Summe steht über die gesamte Pachtzeit fest, so dass sich mit der Pacht auch betriebswirtschaftlich rechnen lässt. Alternativ können Sie auch eine Einmalpachtzahlung vereinbaren, wobei die Pacht für den gesamt Pachtzeitraum direkt nach Pachtvertragsabschluss im Voraus gezahlt wird.

Vor- und Nachteile vom Freifläche verpachten auf einen Blick
+ Sie bleiben Eigentümer der Freifläche. Und nicht nur das: Sie werden im Falle einer Freifläche, auf der Ihr Pächter einen Solarpark errichtet und erneuerbaren Solarstrom erzeugt, zum Zukunftsgestalter und Macher der dezentralen Energiewende.

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+ Bieten Sie dem Pächter zugleich die Grünpflege der Freifläche an, können Sie neben der Pacht sogar noch weitere Einnahmen generieren

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+ Mit dem Solarpark erhöht sich der Wert Ihrer Freifläche. Falls Sie sie einmal verkaufen wollen, können Sie einen höheren Verkaufspreis aushandeln.

+ Sie müssen nicht den aktuellen Marktpreis für Freiflächen akzeptieren, sondern können mit einem Verkauf auch warten, bis der Marktpreis Ihren Vorstellungen entspricht.

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- Wie der Freiflächenverkäufer einen Käufer braucht, brauchen Sie als Verpächter derselben einen Pächter. Auch der muss erst einmal gefunden werden – von Ihnen persönlich oder jemandem, den Sie beauftragen und in der Regel bezahlen.

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Alternativ helfen wir als Vermittler Ihnen gerne dabei – und das kostenlos für Sie als Verpächter. Mit mehr als 1.800 erfolgreich vermittelten Dach- und Freiflächen in Deutschland sind wir Marktführer und Vorreiter in der Vermittlung von Großdachflächen und Freiflächen zwischen Eigentümern und Projektentwicklern. Stellen Sie uns Ihre Anfrage, wir beraten Sie gerne!