Ackerland für PV kaufen und verkaufen: So geht's !

Sieplanen den Kauf oder Verkauf von Ackerland, das als Standort für eine großeSolarstromanlage (Photovoltaik-Anlage) dienen soll? Erfahren Sie hier, wie Siedazu vorgehen – als KäuferIn oder als VerkäuferIn. Wir liefern Ihnen eineSchritt-für-Schritt-Anleitung dafür und erklären, was Sie beim Ackerland für PVkaufen und verkaufen beachten müssen.

Ackerlandfür PV kaufen – Schritt für Schritt erklärt

Sie sind LandwirtIn und suchen nacheiner Möglichkeit, sich ein zusätzliches Einkommen zu verschaffen? Dannkönnte das Ihr Weg sein: Sie werden EnergiewirtIn und erzeugen und vermarktenneben Ihren landwirtschaftlichen Produkten auch erneuerbaren Solarstrom! Alles,was Sie dafür brauchen, ist eine freie Fläche, die sich als Standort für einegroße Photovoltaik-Anlage eignet. Welche Voraussetzungen eine solche Flächeerfüllen muss, das erfahren Sie in unserem Beitrag „Voraussetzungenfür PV-Freiflächenanlagen“ hier auf dem Blog.

Wenn Sie noch keine geeigneteFreifläche besitzen, können Sie Ackerland für PV kaufen. Wir zeigenIhnen im Folgenden, was Sie dabei beachten müssen und wie Sie dazu vorgehen.

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Ackerlandfür PV kaufen – das müssen Sie wissen!

Es klingt einfach: Ackerland kaufen,Solaranlage errichten – fertig. Doch solch ein Vorhaben ist ziemlich komplex.Es gibt Vieles zu bedenken und zu entscheiden. Das sind die wichtigstenPunkte:

PV-Anlageselbst betreiben – oder Fläche an BetreiberIn verpachten

Sie haben die Wahl:

·      Sie können Ackerland für PV kaufen und dieFreiflächenanlage darauf entweder auf eigene Kosten errichten und betreiben.Sie sind dann Flächen- und AnlageneigentümerIn und die Einnahmen, die Sie mitder Fläche samt Anlage erwirtschaften, fließen in Ihre Betriebskasse. Rechnenkönnen Sie bei einer PV-Anlage innerhalb der Förderkulisse desErneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) mit einer gesetzlich festgelegtenEinspeisevergütung, die Ihnen über 20 Jahre garantiert ist, wenn Sie den mitder Anlage erzeugten Solarstrom ins Netz einspeisen. Allerdings sinkt die Vergütungvon Jahr zu Jahr nach gesetzlichem Plan. Läuft Ihre PV-Anlage außerhalb dergesetzlichen Förderkulisse, können Sie den Solarstrom direkt vermarkten(lassen) und die Erlöse aus der Direktvermarktung einstreichen.

·      Oder Sie kaufen Ackerland für PV undverpachten die Fläche anschließend an eine oder einen AnlagenbetreiberIn.Dann sind Sie FlächeneigentümerIn und VerpächterIn. Mit der Pacht sichern Siesich über die Laufzeit der Anlage – die Rede ist hier von mindestens 20 bis 30,ja sogar 40 Jahren – regelmäßige Pachteinnahmen.

KäuflichesAckerland für PV finden

Die wohl größte Hürde ist esaktuell, überhaupt käufliches Ackerland für PV zu finden. Der Grunddafür liegt auf der Hand: Freie Flächen, darunter auch Ackerland, sind heißbegehrt. Drei Gruppen haben großes Interesse an Freiflächen:

1.     derSiedlungsbau samt Verkehr,

2.    die Landwirtschaft

3.     unddie Erneuerbare-Energiewirtschaft.

Da die Nachfrage nach Freiflächendas Angebot seit Jahren übersteigt, kommt es zu einem Flächenkonflikt.Er gilt als einer der Treiber der Bodenpreise und im Zuge dessen auch derPachtpreise. Mit welchen Bodenpreisen und Pachtpreisen Sie derzeit rechnenmüssen, das erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Pachtpreise2023: Ackerland teurer in Deutschland“.

Hinzu kommt neben der Flächenknappheitan sich, dass sich auch nicht jedes Stück Ackerland als Standort für eineFreiflächenanlage eignet.

Das EEG fördert Freiflächen-PVauf

·      Flächen, die innerhalbeines 500 Meter (m) breiten Streifens entlang von Autobahnen oder Bahnstreckenliegen.

·       sogenannten Konversionsflächen, also aufbereits verdichteten Flächen. Dazu zählen beispielweise Deponien,Industriegebiete und Militäranlagen.

·       sogenannten benachteiligten Flächen, also aufFlächen mit sehr niedrigen Bodenpunkten (unter 35).

·      Geförderte Flächenstreifen bis 500 m Breite entlangAutobahnen und Bahnstrecken

Mit derjüngsten Novelle des EEG im Jahr 2023 stellte der Gesetzgeber die Weichen, umden Ausbau erneuerbarer Energien in Deutschland, darunter auch diePhotovoltaik, zu beschleunigen. Im Zuge dessen kam auch eine wichtigeÄnderung zur Nutzung sogenannter Randstreifen entlang von Autobahnen undBahnstrecken. Demnach kann das Fernstraßen-Bundesamt jetzt das bisherigeVerbot per Ausnahmegenehmigung aufheben, diese Randstreifen innerhalb einesAbstands von 40 m zur Trasse zu bebauen.

Zudem wurden Flächeninnerhalb eines 200 m breiten Streifens entlang der Trasse zu sogenannten privilegierten Flächen für den Bau von PV-Anlagen erklärt. Damitentfällt das aufwändige Bebauungsplanverfahren. Stattdessen ist nur noch einBauantrag nötig.

·       Geförderte Konversionsflächen

Konversionsflächen sind Flächen, die einst wirtschaftlich odermilitärisch genutzt wurden. Häufig kommen diese Flächen mit Nutzungsproblemendaher, da sie beispielsweise mit Schadstoffen oder mit Kampfmitteln belastetsind, die sie nahezu unbrauchbar machen.

Auch versiegelteFlächen zählen zu den sogenannten Konversionsflächen. Eine Versiegelung derFläche ist das Ergebnis von menschlicher Bebauung. Infolge dieser kann nichteinmal mehr Regenwasser in den Boden absickern. Natürliche Kreisläufe auf derFläche werden somit verhindert – und die Fläche für andere Nutzungenunbrauchbar. Gefördert werden in der Regel Flächen, die für andere nützliche Verwendungenunbrauchbar sind.

·      Förderung beibenachteiligten Flächen

Auch landwirtschaftlicheFlächen mit geringer Bodenqualität, also Flächen mit niedrigen Bodenpunktenbeziehungsweise niedriger Acker- oder Bodenzahl, sind für Photovoltaik nutzbar.

·      Förderung von Agri-PV Anlagen

Gefördert werden zudem Flächen, dieSie doppelt nutzen. Das heißt, dass die betreffende Fläche nichtnur Standort für eine Photovoltaik-Anlage ist, sondern auch landwirtschaftlichbewirtschaftet wird. Die Doppelnutzung der Fläche hilft, das verfügbare Landeffizienter zu nutzen, sie verringert somit die oben erwähnte Flächenkonkurrenzund bringt die Energiewende voran. Agri-PV wirdvom EEG grundsätzlich auf allen Ackerflächen, Flächen mit Dauerkulturen undGrünlandflächen gefördert. Ausnahme: Moorböden undNaturschutzgebiete.

Lageder Fläche

Während die Nähe der Fläche zuIhrem Betrieb sicher von Vorteil ist, wenn Sie die Anlage selbst betreiben,ist das beim Verpachten von Ackerland für PV meist weniger wichtig.

SteuerlicheAspekte für PV-Anlagen-BetreiberInnen

Als BetreiberIn einer PV-Anlage aufAckerland müssen Sie die folgenden steuerlichen Aspekte kennen und beachten:

·      Einkommensteuer: Was Ihnen der Betrieb derPV-Freiflächenanlage an Einnahmen einbringt, müssen Sie versteuern (Stichwort:Einkommensteuer). Die Einnahmen aus dem Solarpark sind in der Steuererklärunganzugeben und die dafür anfallenden Steuern bezahlen.

·      Umsatzsteuer: Fürs Vermarkten IhresSolarstroms ist eine Umsatzsteuer fällig. Diese wird anhand des Verkaufspreisesermittelt.

·      Abschreibung: Die Kosten für die PV-Anlage könnenSie als Wirtschaftsgüter abschreiben. Das bedeutet, dass Sie diese Kosten übereinen bestimmten Zeitraum hinweg auf die Einkünfte anrechnen lassen können.Infolgedessen sinkt Ihre Steuerbelastung.

·      Investitionszulage: Unter Umständen haben SieAnspruch auf eine sogenannte Investitionszulage.

·      Unternehmensform: Die Gründung einer GmbH zum Betreibeneines Solarparks auf Ackerland ist nicht zwingend nötig. Alternativ können Sie diePV-FFA auch als EinzelunternehmerIn oder als Personengesellschaft betreiben.Aber: Eine GmbH bietet Ihnen bestimmte Vorteile wie eine bessereHaftungsbeschränkung oder die Möglichkeit, die Anlage als Wirtschaftsgut zubehandeln.

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Ackerlandfür PV kaufen – das müssen Sie tun!

Um käufliches Ackerland in der NäheIhres Betriebes zu finden, bestenfalls angrenzend an die Ländereien, diesich bereits in Ihrem Besitz befinden, sollten Sie mit der Suche auch genaudort beginnen: an der Grundstücksgrenze!

Fragen Sie also in Ihrer unmittelbarenNachbarschaft, ob jemand Interesse an einem Verkauf seines Ackerlandes hat.Führt das zu nichts, bringt Sie das Internet womöglich weiter. Mit Hilfeeinschlägiger Immobilienportale können Sie sich zumindest einen Überblick überkäufliches Ackerland in Ihrer Nähe oder in Ihrer Wunschregion verschaffen. Istauch dort kein passendes Ackerland für PV zu finden, wenden Sie sich alsNächstes an ImmobilienmaklerInnen. Unter denen gibt es sogar welche, die sichauf den Kauf und Verkauf von Agrarimmobilien spezialisiert haben. Und auch diesogenannte Bodenverwertungs- und Bodenverwaltungsgesellschaft mbH (auchBVVG genannt) hilft Ihnen mitunter weiter: Diese Privatisierungsstelle kauft imstaatlichen Auftrag seit Jahrzehnten landwirtschaftliche Nutzflächen auf undbietet sie InteressentInnen zum Kaufen oder Pachten an.

3 Punkte, die Sie unbedingt vor demKauf von Ackerland für PV checken sollten:

1.    Flächennutzung: Ackerland lässt sich selten ohne Weiteres nutzen,wie Sie es als KäuferIn vorhaben. Checken Sie deshalb vor dem Kauf bei derzuständigen Behörde, ob es für die betreffende Fläche spezielle Vorschriftenoder gar konkrete Bebauungspläne gibt. So erfahren Sie, wie die Fläche genutztwerden darf und ob sie bebaubar ist.

2.    Grundbucheinträge: Bevor Sie Ackerland für PV kaufen, sollten Sieunbedingt in die zum Acker gehörigen Seiten des Grundbuchs schauen. So findenSie heraus, ob dafür weitere Dienstbarkeiten eingetragen sind oder, ob dasGrundstück möglicherweise mit Schulden belastet ist.

3.    Wegerechte: Informieren Sie sich vorab unbedingt auch zu den Wege-und Überleitungsrechten. Denn diese Rechte könnten der geplanten NutzungAckerland für PV entgegenstehen. Zum Beispiel könnte ein Einzäunen des Ackerlandesfür PV vom geltenden Wegerecht verboten sein.

Kaufvertrag aufsetzen und Ackerland-für-PV-Kaufabschließen

Zum Kaufen von Ackerland für PVbrauchen Sie einen Kaufvertrag, den Sie mit der oder demAckerlandverkäuferIn abschließen. Wichtig:Ist die Fläche größer als das von Ihrem Bundesland festgelegte Maß und sind Siekeine Landwirtin oder kein Landwirt, muss der Kaufvertrag zusätzlich vomzuständigen Landkreis genehmigt werden. Um einen Kaufvertrag zum Abschlusszu bringen, sind die folgenden 3 Schritte nötig:

3Schritte zum Kaufabschluss

1.     DerKaufvertrag zwischen Ihnen und der oder dem VerkäuferIn des Ackerlandes muss ineinem Notariat abgeschlossen werden. Dieseserhebt für seine notariellen Dienste eine Gebühr, die üblicherweise bei ein bisvier Prozent des jeweiligen Grundstückspreises liegt.

2.    KäuferIn, VerkäuferIn oder Notariat müssen denKaufvertrag anschließend beim Landkreis, in dem das Grundstück liegt,einreichen, um den Kauf genehmigen zu lassen.

3.     DenEingang des Antrags auf die Kaufgenehmigung sollte die Behörde innerhalb einesMonats bestätigen. Andernfalls gilt der Kaufvertrag als rechtmäßigabgeschlossen. Bestätigt die Behörde den Eingang des Kaufvertrags, hat sie damitdrei Monate Zeit gewonnen, die Kaufgenehmigung zu erteilenoder den Kaufvertrag abzulehnen.

Wastun, wenn der Kauf von Ackerland für PV abgelehnt wird?

Als Ackerland-KäuferIn erhalten Sieentweder eine Genehmigung für den Kauf oder dieser wird abgelehnt. TypischeGründe für eine Ablehnung sindbeispielsweise, dass Sie selbst keine Landwirtin oder kein Landwirt sind. DerStaat sorgt mit einem Verbot aus diesem Grund dafür, dass der verfügbare Grundund Boden nicht ungesund verteilt wird. Aber: Sollte keine LandwirtIn oder keinLandwirt Interesse an der betreffenden Fläche haben, können Sie in dasAckerland oft trotzdem kaufen.

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Ackerlandfür PV verkaufen – das müssen Sie wissen!

Das Vorgeschriebene enthält bereitsviele Informationen, die auch auf die Seite der Verkäuferin oder des Verkäufersvon Ackerland für PV zutreffen. Deshalb folgen hier nur noch die wichtigstenErgänzungen:

Ackerlandfür PV verkaufen – steuerliche Aspekte

Beim Ackerlandfür PV kaufen und verkaufen fallen Steuern an. Welche Steuern Sie zahlenmüssen, das hängt stark vom konkreten Einzelfall ab.Das sind drei typische Steuerfälle:

1.    Steuern beim Verkaufenvon privatem Vermögen

Ist das AckerlandPrivatvermögen, greift die gesetzlicheSpekulationsfrist, mit der derStaat einer möglichen Landspekulation den Riegel vorschiebt. Die Frist beträgtzehn Jahre. Wichtig: Es handelt sich dabei um eine sogenannte starre Frist. Dasheißt laut dem Portal Land & Forst, dass die Besitzzeit von neun Jahren und 364 Tagen einehundertprozentige Steuerpflicht auslöst und die Veräußerung nach zehn Jahrenund einem Tag komplett steuerfrei ist. Fazit: Beim Verkaufen von Ackerland für PV nach Ablauf der sogenanntenBehaltensfrist müssen Sie keine Steuer zahlen: der Verkauf ist dann steuerfrei.

2.    Steuern beim Verkaufeneines ganzen Betriebes

Zählt die zuverkaufende Fläche zum Betriebsvermögen, ist beim Ackerland für PV verkaufeneine Steuer auf den entstehenden Veräußerungsgewinn zu bezahlen. Fürden Fall, dass Sie Ihren ganzen Betrieb verkaufen wollen, gibt es verschiedenesteuerbegünstigende Wege.

3.    Freibetragnutzen

Als Steuerpflichtige,dauerhaft Berufsunfähige über 55 Jahren, können Sie in der Regel einmalig inIhrem Leben einen Freibetrag in Höhe von 45.000 Euro vom Finanzamt beanspruchen.Das setzt allerdings voraus, dass der Veräußerungsgewinn maximal 136.000 Eurobeträgt. Andernfalls sinkt der Freibetrag um genau die Höhe, die derVeräußerungsgewinn über 136.000 Euro liegt. Wichtig: Auf den Freibetrag zupochen, ist nicht immer lohnenswert.

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Checklistefürs Ackerland-für-PV-kaufen und verkaufen – Ihre To-dos auf einen Blick

·      Informieren und Planen:

Suchen Sie auf dem Immobilienmarkt,insbesondere Agrarimmobilienmarkt, nach Ackerland in Ihrer Region, um möglicheStandorte für eine Photovoltaik-Freiflächenanlage (PV-FFA) zu finden.

Checken Sie die Eignung desangebotenen Ackerlandes für PV, indem Sie Faktoren wie Sonneneinstrahlung,Bodenbeschaffenheit und Anschluss ans Stromnetz (Netzanschlusspunkt)berücksichtigen.

Prüfen Sie die lokalen Vorschriftenund Genehmigungsverfahren für den Bau eines Solarparks auf Ackerland, umIhr Vorhaben rechtlich abzusichern.

Sorgen Sie dafür, dass Ihnen qualifizierteund erfahrene Fachleute wie AnwältInnen, IngenieurInnen und SolarteurInnenzur Seite stehen, die Sie beim Planen und Umsetzen Ihres PV-Projektsunterstützen.

·      Finanzieren

Berechnen Sie die voraussichtlichenKosten für den Ackerlandkauf sowie für den Bau und den Betrieb derPhotovoltaik-Anlage.

Sollten Sie nicht über ausreichendfinanzielle Ressourcen verfügen, können Sie auch die Möglichkeit inBetracht ziehen, InvestorInnen oder FinanzierungspartnerInnen am Projekt zubeteiligen.

·      Ackerland für PV kaufen und verkaufen

Finden Sie potenzielle VerkäuferInnenvon Ackerland. Führen Sie Verhandlungen zum Kaufpreis von Ackerland für PV undzu den Vertragsbedingungen.

Checken Sie sämtliche rechtlichenAspekte des Ackerlandkaufs gründlich, darunter Grundbuchauszüge,Eigentumsrechte und mögliche Nutzungsbeschränkungen für die Ackerfläche.

·      Projektentwicklung und Projektgenehmigung

Beantragen Sie sämtliche nötigen Genehmigungenund Lizenzen für den Bau und Betrieb der Photovoltaik-Freiflächenanlage, darunterBaugenehmigungen, Umweltgenehmigungen und Genehmigungen für den Anschluss ansStromnetz.

Arbeiten Sie eng mit den örtlichen Ämtern,PlanerInnen und Umweltschutzorganisationen zusammen, um zu gewährleisten, dassIhr Projekt allen gesetzlichen Anforderungen entspricht und negative Umweltauswirkungenminimiert werden.

·      Bau und Betrieb

BeaufsichtigenSie den Bau Ihrer Photovoltaik-Anlage auf Ackerland oder überlassen Sie diesenJob Fachleuten. Damit stellen Sie sicher, dass alle Arbeiten gemäß dengenehmigten Plänen und Spezifikationen ausgeführt werden.

Steht die Anlage, überwachen Sie ihrenBetrieb und lassen Sie sie regelmäßig warten, um zu gewährleisten, dass sieeffizient und zuverlässig läuft.

Schließen Sie zudem alle nötigenVersicherungen für die Anlage ab, um Risiken (Witterungsschäden,beispielweise von Hagel, oder Betriebsausfälle) abzudecken.